清研智谈 | 我国当前的楼宇经济应该怎么做
楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。
发展楼宇经济是土地集约利用的必然结果，是现代服务业聚集和辐射的必然结果，也是企业生产价值链条分离的必然结果。发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点；有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整；有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。由此可见，发展楼宇经济是城市经济发展的必然趋势，是城市转换发展模式、实现城市可持续发展的重要路径。
楼宇经济已进入“精耕细作”的存量时代
按照《中国楼宇经济蓝皮书》对楼宇经济的时代划分，从上世纪80年代起，我国的楼宇经济经历了三个阶段。楼宇经济1.0时代：改革开放之初，现代化商业办公的服务需求催生了由开发商统一开发的、专门用于租赁经营的写字楼。楼宇经济2.0时代：随着中国成功加入世贸组织，以现代服务业为代表的新型第三产业空前发展，对商务楼宇提出更高要求，城市综合体成为主流形态。楼宇经济3.0时代：这一阶段还处于萌芽期，楼宇经济将从增量为主过渡到存量时代。
“十四五”时期是我国从高速增长转向高质量发展的关键阶段，楼宇经济也将开启3.0时代，从“大干快上”的增量时代过渡到“精耕细作”的存量时代。楼宇经济3.0阶段具备三个标志：一是从基础商务服务进化到产业服务，将楼宇的招租与政府的招商有效结合；二是从楼宇运营商进化到城市合伙人，弱化地产属性，强化产业基础设施属性；三是从市场行为进化到政企协同，从单纯的市场行为升维到政企联动、合作共赢。在楼宇经济3.0时代，政府和企业联动，共同推动楼宇经济发展。
我国楼宇经济发展的成功案例
北京CBD功能区——打造高品质楼宇经济
北京CBD功能区位于东三环和东长安街延长线交汇而成的“金十字”区域，功能区坚持综合商务区建设理念，形成了以国际金融为龙头、高端商务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。
截至2023年12月，北京CBD功能区实现税收已经超过一千亿元，同比增长12.9%，占全区税收比重超过六成。其中，税收过亿的楼宇已经达到了134座，过10亿的楼宇已经达到了15座，一座百亿级楼宇中信大厦。
2019年，北京CBD管委会正式对外发布《北京CBD高精尖产业指导目录》。目录编制参考了国家和北京市相关产业支持政策及指导意见，并结合CBD区域经济发展优势及特点。该目录筛选出9个产业门类、29个产业大类、104个产业中类、183个产业小类，具有较强的导向性、科学性和实操性。
以此为契机，北京CBD以构建“高精尖”产业为主要抓手，以高附加值金融业、高端时尚产业和互联网等新兴产业为新经济增长点，加快建设国际一流的商务中心区，为首都发展做出积极贡献。不仅给北京其他商务区发展楼宇经济做出了表率，也为其他中心城市CBD树立了发展借鉴的样板。
杭州楼宇经济——五个一批打造楼宇经济
2023年，为实现总部经济新跃升，努力打造全国一流总部经济中心，杭州市出台《关于推动杭州总部经济高质量发展的实施意见》，并于5月底启动了首批总部企业认定工作，认定阿里巴巴等468家企业为2023年度杭州市总部企业。其中，2023年度千亿级总部企业共6家，百亿级总部企业共52家。
纵观杭州发展楼宇经济十多年，主要是以围绕打造“中国民营企业总部中心”和“全国文化创意产业中心”为总体思路，坚持“五项原则”，落实“五个一批”。
- 五项原则
即“市区联动、‘三力合一’、以大带小、高低配套、以存量带增量”五项原则。
市区联动，就是形成市区联动、以区为主的推进机制；“三力合一”，就是充分发挥政府主导力、企业主体力、市场配置力；以大带小，就是既抓面积达几十万甚至上百万平方米的城市综合体，也抓单门独户的“农居SOHO”；高低配套，就是推出适合不同企业需求的楼宇，既满足处于“产业链”高端的企业需求，又满足处于“产业链”低端的企业需求；以存量带增量，就是以存量楼宇的消化来带动增量楼宇的建设。
- 五个一批
即招商一批、管理一批、更新一批、建设一批、规划一批。
招商一批，就是以“831”工程（培育80幢重点招商楼宇、30幢特色楼宇、10大文化创意产业园区）为抓手，加大楼宇招商力度，以招商带管理、带更新、带建设、带规划。
管理一批，就是坚持“三分建设、七分管理”，坚持硬件不足软件补，出台楼宇管理导则，引进“高手”对楼宇进行专业化、精品化管理。
更新一批，就是制定“杭州市城市楼宇更新改造技术标准”，实施楼宇更新行动计划，出台楼宇更新政策，强化楼宇更新的政策引导。
建设一批，就是抓审批、抓开工、抓竣工，推动拟建在建楼宇加快建设和招商步伐，化潜在资源为现实竞争力。
规划一批，就是制定《杭州市楼宇经济发展规划纲要》、杭州市楼宇经济空间布局规划和业态规划。
当前，杭州正以前所未有的战略布局、政策力度、支持强度全力发展“总部经济”建设，力争经过3年至5年的努力，构建起较为完善的总部经济政策支持和服务管理体系，打造成为具有鲜明杭州特色的全国一流总部经济中心。
成都市武侯区“武侯模式”树立行业新标杆
成都市武侯区是成都市五个中心城区之一，国务院命名的高科技文化区。武侯按照“提高产业层次，提升城市品质”构建武侯楼宇服务产业生态圈，在国内楼宇经济界树立了行业新标杆。
武侯区高质量发展楼宇经济的“武侯模式”创新亮点主要体现在：坚持“三大维度”和“一大引擎”的发展思路，以专业楼宇为载体，以总部经济为重点，以产业生态圏为基础，提升楼宇产业导入应用场景，构建产业集群发展带。
- “三大维度”+“一大引擎”发展思路
第一维度，对现有楼宇载体资源改造升级，实现楼宇自身的高品质、高质量发展。第二维度，“腾笼换鸟”、“优巢选凤”，优化楼宇产业结构，大大提升产业能级。第三维度，围绕楼宇应用场景，打造楼宇服务产业生态圈。一大引擎，抓住发展总部经济这一关键，形成可持续发展经济动能。
- 五大具体行动
为建设服务产业生态圈，武侯楼宇在国内首次提出了五大具体行动：实施老旧楼宇更新改造行动、实施专业楼宇有序打造行动、实施楼宇综合服务提升行动、实施绿色生态楼宇创建行动、实施以楼聚产以产兴区行动。
武侯区以打造全国楼宇经济高质量发展行业标杆为目标，以推动楼宇经济服务供给侧结构性改革为主线，以“政府推动、行会站台、企业为主、有序实施”为路径，构建了楼宇经济“武侯模式”。推广成都市武侯区楼宇经济经验，共享未来城市机遇，对于全国各地具有楼宇经济发展基础的大中城市尤显迫切和重要。
当前，我国楼宇经济发展面临的问题
近年来，楼宇经济已成为促进城市空间优化和高效利用、推动产业转型升级的重要抓手。但我国楼宇经济发展目前还存在以下几点问题，一是楼宇经济贡献率与城区发展水平不相称。银行、保险行业户数虽少，但户均纳税较高，起到了对税收的拉动作用。相比之下，批发业、服务业户数虽多，但户均税收贡献较低。二是楼宇配套服务水平与建筑品位不相称。楼宇内企业享受不到高水平的服务，容易导致企业外迁、税源流失。三是楼宇出租率水平与实际体量不相称。近几年，国内出现楼宇出租率下降，空置率上升的趋势，部分楼宇空置率高达90%。四是楼宇业态多元化与发展定位不相称。楼宇内的产业缺乏统一的规划，业态之间的联系性不高，从而影响了楼宇经济发展的势头。
我国楼宇经济发展策略建议
针对我国楼宇经济发展的趋势，提出以下几点建议。一是将“高端集聚”作为主攻重点。聚焦数字经济产业、商贸服务业、金融服务业、专业服务业和数据智能产业、文化创意产业、生命健康产业，为高质量发展提供更强支撑。二是优化楼宇资源配置策略。积极整合楼宇资源，明确楼宇发展方向，围绕产业定位注重盘活和提质相结合，通过腾笼换鸟等方式，将现有楼宇内低端、贡献小的企业逐步进行替换。三是数字化管理提升策略。建立楼宇数字档案，智能化搭建综合信息平台为实现对楼宇经济的智慧化服务。摸清楼宇数据信息，搭建楼宇数字平台。建立健全楼宇经济统计分析体系，全面掌握楼宇经济发展动态。四是规划先行、精细化设计提升策略。合理规划楼宇空间分布，壮大楼宇规模。精细化提高楼宇配套品质，不断提高优质楼宇的设计水平和建设质量。五是与城市更新融合策略。鼓励楼宇运营主体通过自主、联营等方式对低效楼宇、老旧厂房等产业空间开展结构加固、绿色低碳改造、科技场景应用及内外部装修等投资改造及业态提升，带动区域产业升级。
撰稿 | 赵蕊 清研集团城乡规划研究部研究员
编辑 | 扆国超
图片 | 网络