清研智谈 | 北京市违法群租房治理路径研究
2022年中央经济工作会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化。违法群租房改变了房屋原有结构、存在私拉电线、大功率电器长时间超负荷运行等现象，导致违法群租房存在一定的安全隐患。通过研究违法群租房产生的底层逻辑，调整房屋租赁市场供需结构，针对存在问题“对症下药”，是当下推进疏解整治促提升专项行动的重要一环。
北京市人民政府印发《关于“十四五”时期深化推进“疏解整治促提升”专项行动的实施意见》。深化推进“疏解整治促提升”专项行动是落实京津冀协同发展规划纲要和北京城市总体规划的重要支撑，是提高城市治理能力和治理水平、推动首都减量发展和高质量发展的重要抓手。在对街区环境秩序整治的重点任务中提出，要持续加强地下空间违规住人、群租房等违法违规行为的综合整治，严格防反弹、控新增，保持动态清零。
概念界定
目前，对违法群租房的定义主要来自2013年7月北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会等相关部门联合印发的《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建发〔2013〕13号）。该通知规定：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。根据违法群租房专项整治要求，违法群租房主要指未参照上述标准执行的城市国有土地上合法居民住宅楼、平房院落中合法居住性质房屋、集体土地上的建设房屋、商用改居住性质房屋。
违法群租房存在的原因
根本原因：当前社会发展不平衡不充分
当前社会发展不平衡不充分是导致北京市违法群租房出现并大规模存在的根源。一方面由于经济发展与社会发展的不同步，社会发展的不平衡不充分，社会发展滞后于经济发展，社会结构落后于经济结构，社会建设受到忽视，城市房屋价格、租赁价格持续上涨，住房租赁市场流动的房屋资源有限、价格高涨；另一方面，由于城乡二元结构的存在，北京作为超大城市，具有一定的虹吸效应，吸引外来务工人口不断流入，出现大量求租者，导致房屋租赁市场供求关系的失衡。受自身经济条件限制，多数承租人无法承担过高的租房价格无奈选择违法群租房。因此，社会发展的不平衡不充分导致北京市存在大量的社会低收入群体和流动人口，为违法群租房的出现提供了广泛的市场空间。
直接原因：经济利益驱使，租赁市场供求两旺
经济利益驱使是违法群租房产生的直接原因。由于房价居高不下，住房供不应求，导致租房价格持续上涨，正常的租赁需求在既定的价格水平下无法得到满足。房屋出租人和房产经纪公司正是看到了这种有效需求的存在和违规经营潜在的经济利益，导致违法群租房应运而生，它是市场化房屋租赁关系中利益博弈的失范和利益主体失权的表现。就房东而言，通过房屋租赁可以实现以房养房，并等待房价上涨而实现巨额回报；就二房东和中介而言，通过违法群租的方式，可使他们获取更多的资金回报；就承租者而言，违法群租房可降低租房成本。
间接原因：政府监管难度大，力量不足
政府的监管难度大是违法群租房存在的间接原因。从目前的法律法规和当前的治理政策看，政府主管部门对房产经纪机构等出租主体的监管治理的法规政策比较完善，对于违法群租房的行政处罚有相对明确的界定。但是，在实际执行中，由于违法群租现象反复出现，取证执法难度大、整治成本高、人员配备有限等客观原因，政府监管难度较大。
其他原因：政府提供的公共租赁住房难以满足实际需求
为解决北京市低收入人群的住房问题，平抑房价，切实履行政府社会保障职能，北京市政府于2012年开始推动并逐步建立公租房、廉租房（合称为“公共租赁住房”）。总体来看，北京市积极落实保障性租赁住房建设。但是由于建设用地不足，政府建设和推出的公共租赁住房数量较为有限，难以满足广大租房者的需求；并且，在实际分配过程中，为真正满足有迫切需求的居民制定了严格的申请条件，但保障对象界定不够清晰，缺乏明确的退出机制，公共租赁住房很难在市场上流动起来，无法有效解决中低收入群体，尤其是外来低收入群体的住房问题。
违法群租房治理的对策建议
明确监管职责
违法群租房整治是一个综合性问题，涉及到住建、公安、消防、工商、卫生等多个部门，需要促进部门之间的联合、协作。各相关部门要从维护本市社会安定的大局出发，统一思想，提高认识，在开展规范和整治特别是联合执法的过程中主动跨前一步，充分发挥职能作用，切实履行好各自职责，形成齐抓共管的良好局面。
优化管理机制
加强“数据赋能”在群租房等出租房屋安全管理、隐患排查整治工作方面的应用，按照社会化、智能化的要求，加快推进租赁住房登记备案信息、房屋租赁中介机构登记信息、网络平台房屋租赁登记信息，以及水电气用量异常等群租房相关数据的采集汇聚和共享应用，主动搭建数据研判模型，及时发现异常、可疑信息，精准引领群租房安全隐患排查整治。
探索长租房市场建设
中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关方合法权益。且随着“租购并举”和“租售同权”概念的提出与完善，租房越来越成为更多年轻人的选择。因此，政府必须切实履行市场调控职能，调节和完善房屋租赁市场，大力发展长期租赁，保障住房租赁供给侧和需求侧各方权益。
一是对市场中流动的出租房屋价格进行调控，抑制房价上涨和租金上涨；二是政府以出租方进入住房租赁市场，或与国企合作成为住房租赁市场的供给方，通过回租和转租房屋，成为住房租赁市场的主体；三是发展长期租赁住房市场，通过加强租金调控和公共权益保障等方式，保护租赁利益相关方合法权益。
清研集团多年来深耕城市治理、城市更新领域，拥有明察暗访系统、舆情监测系统、问卷调研系统、文明城区创建系统、传播指数监测系统、智能报告系统、信息报送系统等自主知识产权的系统集成和软件产品。清研集团将信息、技术、设备与管理需求有机结合，积极助推城市治理、城市更新各领域的数字化、智能化转型。我们提供如下房屋检查、城市管理、城市更新第三方服务：
● 疏解整治促提升第三方巡查服务；
● 自然灾害综合风险普查城镇房屋抽检；
● 城市环境建设管理第三方现场检查；
● 垃圾分类日常运行检查；
● 文明城区测评；
● 市政府重大决策专项任务核查。
撰稿 | 李淑静 清研集团公共服务研究一部研究员
编辑 | 李姝敏
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