清研观点 | 营商环境过往透析之——“登记财产”
“营商环境”一词，源于世界银行集团国际金融公司（IFC）的“Doing Business”项目调查。世界银行对营商环境的测量，从企业开办、选址、获得融资、日常运营以及退出的全过程共10个方面提供了量化指标和排名，在全球经济体范围内获得了日益广泛的重视。2022年2月4日，世界银行在其官方网站发布宜商环境评估体系的初步概念说明(BEE)，在DB营商环境评价体系基础上进行了创新和突破，为更好地理解并参与世界银行BEE测评，认识并了解过往DB指标含义及表现尤为必要。
“登记财产”是对企业产权进行管理的起点。产权保护力度对提振企业战略投资信心至关重要，提高土地管理质量和透明度也有助于提高市场效率。本文旨在探讨分享世界银行及中国特色营商环境过往评价中“登记财产”的内涵及表现，并提出未来关注点及建议，为进一步优化营商环境提供信息参考。
世界银行“登记财产”指标解析
1、“登记财产”指标评价概况
在世界银行营商环境评价指标体系中，“登记财产”记录的是一个企业（买方）从另一个企业（卖方）购买一个财产，并且把此财产的使用权从卖方转移到买方，使买方能够使用此财产或者用于扩大自己现有的企业，把此财产作为贷款抵押，在必要的时候卖掉。
“登记财产”包括程序（个数）、时间（天数）、成本（财产价值的百分比）、土地管理质量指数（0~30）四个二级指标。其中，土地管理质量指数涵盖基础设施的可靠性、信息的公开程度、地理面积覆盖、土地争议解决和对产权的平等获取机会等5个方面。世界银行通过设置标准化案例假设，采用前沿距离评分法，对各经济体的“登记财产”指标进行量化评估。
2、我国“登记财产”评价结果
世界银行《2020年营商环境报告》中，我国“登记财产”指标得分为81分，在190个经济体中排第28位，比排名第1的卡塔尔低15.2分，比排名第21的新加坡低2分。
DB2020中国和其他经济体“登记财产”得分与排名
近年来，我国“登记财产”指标长期处于中上水平。2018年以前，指标位于全球经济体40名左右，明显高于营商环境总排名。2019年，“登记财产”指标得分79.68分，比2018年提升4.36分，排名提升至第27位，比2018年提升了14位，上升较为明显。2020年得分81分，比2019年提升1.32分，全球排名第28位（比上年落后1位）。
中国近六年营商环境总排名与“登记财产”指标
排名对比
从二级指标来看，北京和上海所需时间和成本一致，北京所需程序个数和土地管理系统的质量指数优于上海。但与国际前沿城市相比，我国“登记财产”总体表现有待提高。从程序和时间来看，我国“登记财产”所需程序为4个，比排名第一的卡塔尔多3个，我国所需时间为9天，比卡塔尔多8天；从成本来看，我国“登记财产”所需成本占财产价值的比例为4.6%，格鲁吉亚为0，新西兰、卢旺达、俄罗斯等为0.1%；从土地管理系统质量指数来看，我国指数仅为23.5，卢旺达、立陶宛、新加坡等的土地管理系统质量指数达28.5分，比我国均值高4.5分。我国“登记财产”所需程序、时间、成本和土地管理质量指数仍待全面优化。
DB2020上海、北京“登记财产”二级指标表现
3、重生：BEE“获取经营场所”
2022年2月，世界银行发布营商环境新概念说明（BEE：Business Enabling Environment），基于企业的生命周期涵盖10项指标领域，并对每项指标从政策监管框架完备性、公共服务可及度、企业办事便利度三个方面进行综合评价。
其中，“获取经营场所”指标主要考察原DB的“办理建筑许可”、“登记财产”等指标大部分内容，包括不动产租赁与登记和城市规划的监管质量、公共服务质量和信息透明度、获取经营场所的便利度等三组指标。
相较于DB的“登记财产”指标，BEE的“获取经营场所”指标在考察登记财产的基础上，将考察对象由原来的内资中小企业进一步拓展至内外资企业，涵盖了不动产租赁的监管框架质量、环境许可办理便利度等领域。
国内“登记财产”指标评价
1、国内“登记财产”指标简介
我国“登记财产”指标衡量一个有限责任公司购买另一企业不动产的所有手续，从房源核验开始到完成领取不动产权证截止。该指标下有5个二级指标，分别为流程、耗时、费用、土地管理质量指数和登记财产便利度。
其中，登记财产的流程、耗时、费用，主要衡量当地企业之间办理不动产转移登记发生的所有环节数量、花费的时间、需缴纳的费用。土地管理质量指数主要衡量不动产登记机构土地信息管理、信息公开、土地争议纠纷解决等方面。登记财产便利度主要衡量流程精简优化、数据共享与公开、申请材料清理与规范、便民服务质量等相关举措。
与世界银行“登记财产”指标评价相比，我国增加了“登记财产便利度”二级指标。
世界银行与我国“登记财产”评价指标对比
2、国内“登记财产”评价结果
《中国营商环境评价报告2021》发布了18个指标的标杆城市各20个，进步较快城市各10个。其中，“登记财产”指标评价结果如下图所示。
2020年中国营商环境“登记财产”评价结果
2020年中国营商环境“登记财产”评价结果
“登记财产”进步较快城市如南宁市通过建立自然资源电子政务综合云平台“邕e登”，打通数据壁垒，推行网上全自助登记办证模式，开展不动产登记电子证照应用，实行不动产登记与纳税业务集成办理等举措，成为其他城市学习的标杆。
小结：需更关注不动产租赁监管
近年来，我国“登记财产”指标表现持续稳步提升，但与世界前沿水平相比，仍有待全面优化。同时，BEE“获取经营场所”概念的发布提醒我们，要更加关注对不动产租赁、登记和城市规划的监管。
一是持续深化登记财产办事流程和监管制度改革，优化土地权属管理、建筑安全监管及对物业租赁和所有权的限制等；二是通过“互联网+”助力财产登记提质增速，完善电子政务综合云平台，打破数据壁垒，整合办理建筑许可、登记财产、纳税等业务，持续推行网上全自助登记办证模式，压减不动产登记耗时和费用；三是提高不动产登记信息公开和覆盖面，加强与司法等部门业务联动，拓展不动产登记电子证照应用范围，提高土地管理质量。