清研智库：疫情期间美国房屋销售量猛增，现在是买房的好时机吗？

美国人现在正急着买房。

全美房地产经纪人协会周五公布，6月至7月，美国二手房的销售额增长了24.7％，经季节性因素调整后的年增长率为586万套。不仅百分比增长创纪录，而且销量也是美国自2006年以来的最高水平。

这是一个令人震惊的转变，就在几个月前，美国人为了避免感染而留在家里时，新冠病毒大流行导致销售额破纪录的下降。

在很大程度上，对住房的巨大需求表明美国人正试图弥补失去的时间。许多经济学家认为，我们现在看到的基本上是推迟的春季购房季节。

房屋拍卖的网站Auction.com市场副总裁达伦·布洛姆奎斯特说：“住房市场处于政府刺激和大流行推动的低密度住房热潮带来的高涨期。”

布洛姆奎斯特补充说：“如果潜在买家明白这种高涨期不会持续下去，并确保他们的购买决定基于长期因素，这些因素将影响他们在未来30年内偿还大量债务的能力和意愿，那么他们购房时将更加理智。”

但是，即使房屋买卖活动达到了创纪录的水平，许多美国人仍然不确定现在是否是做出生活中最大的财务决策的正确时机。房利美的房屋购买信心指数在7月份下降了 1.80％， 因为人们对购房看法随着全国大部分地区感染新冠病毒病例的增加而恶化。

专家认为需要考虑以下因素：

从融资的角度来看，买房现在不费吹灰之力。实际上，创纪录的低利率帮助刺激了房屋销售的大部分增长。

Quicken Loans RKT资本市场执行副总裁Bill Banfield说：“无论您追求的是什么，这都是购买的绝佳时机，因为当前的低利率可以扩大消费能力。有了这样的利率，购买者可以负担起比几年前更多的住房。”

尽管许多经济学家预计利率会在一段时间内大致维持在这一低水平，但他们可能也不会再降低很多。由于大流行及其对经济的影响，抵押贷款利率下降了。因此，如果没能找到针对COVID-19的疫苗或治疗方法，则发病率可能会上升。

LendingTree的首席经济学家Tendayi Kapfidze说：“没有任何保证，未来的承受能力可能会下降。”

俗话说，您不能购买非出售品。现在，全国大部分地区都没有什么房屋可以出售。

金融技术公司豪斯的首席经济学家兼高级副总裁拉尔夫·麦克劳克林表示：“由于抵押贷款利率令人难以置信，现在是购买的好时机，但库存却使购买的时机非常糟糕。”

正如麦克劳克林所说，买家现在将面临艰难的选择：您是锁定低利率并适应市场上的一切，还是等待梦想中的房子并承担较高的利率风险。

麦克劳克林说：“如果您打算寻找理想的住所，最好是等一等。但是，如果您打算在几年内进行交易，那么除了存量不足之外，现在不是一个糟糕的时机。”

目前，待售房屋库存紧张，正受到大批急于购房者的欢迎。这是导致价格上涨和竞购战的原因。

Realtor.com的最新报告显示，在截至8月15日的一周中，房屋价格中位数价格同比上涨10.1％。这是自2018年1月以来最快的上市价格增长。低利率使价格可以更快地上涨。

而且房屋正在迅速被卖掉。全国房地产经纪人协会报告称，7月份售出的房屋中有超过三分之二挂牌不到一个月就被卖掉。Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔表示：“这种快速决策的环境可能会给一些买家带来挑战，尤其是那些对购房过程不熟悉的首次购房者。”

个人理财网站NerdWallet的住房和抵押贷款专家Holden Lewis说，好消息是高房价可能会诱使一些卖家进入市场。市场上更多的房子将抑制价格和竞争。

“如果房价大幅下跌而库存急剧增加，则意味着经济已经陷入艰难的转弯，您可能会优先考虑其他事情，而不是住房。”海军联邦信用联盟的企业经济学家罗伯特·弗里克表示。

正如任何房地产经纪人都会告诉您的那样，所有房地产都是本地的。因此，一个城镇或在全国范围内正在发生的情况可能与您在房地产市场上遇到的情况几乎没有关系。

例如，如果您在纽约市郊区拥有房屋，但又想住得近些，例如在曼哈顿，现在可能是购买的绝佳时机。最近的一份Zillow 的报告为人们逃往郊区的普遍看法（除了一些例外）泼了凉水。Zillow发现，在美国大部分地区，郊区市场的增长速度没有城市市场快。

但是在曼哈顿，房屋价值确实比去年下降了4.2％，房地产成交时间更长。

然而，对于大多数人来说，决定是否购买的最大因素是他们的生活方式。传统上，大多数购房决定都是围绕着结婚、生孩子或退休等来做的。千禧一代正在扩大家庭规模，并达到购房高峰。随着越来越多的人在家工作，更多潜在买家的需求便是更大的空间。

如果您发现自己处于这一位置，那么专家建议不要犹豫。如果有足够的储蓄来支付首付和购房的附属费用，现在买房是一个不错的选择。

另一方面，如果工作岗位处在受经济衰退打击特别严重的行业工作，那可能是等待的更好时机。

作者Jacob Passy，原载于Market Watch，清研智库李梓涵编译