清研智库 : 轻持有，重交易的德国房产税

德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志。德国房地产税制具有重交易环节，既征交易税，又征所得税，轻持有环节，短期交易征重税，持有不到10年转让征收资本得利税，长期持有交易免税，税收体现公平原则等诸多特点。

德国实行共享税与专享税相结合，以共享税为主体的税收管理体制，其中土地税专属于地方政府，土地交易税专属于各州。

德国土地税与通常理解的房产税最为相似。纳税人为土地所有者，收入归地方政府，是地方政府的专享税收。地方政府有权决定税率，体现了因城施策的特点。2016年德国土地税收入达136亿欧，占地方政府税收约15%。

德国房产税主要在以下几个方面进行征税：

1）房产交易环节，要分别缴纳评估价值1%-1.5%的不动产交易税，和以房产交易价格为征税基础的土地购置税，税率从3.5%到6.5%不等；

2）不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税；

3）如果5年内卖出3套及以上房产的，要对获利部分征收25%的资本利得税；

4）如果将购置的房产用于出租，依据房租收入需征收25%的资本利得税。

德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则，拥有独立第三方评估机构并且建立了完善的数据库，因此每年地方税务局只需根据软件程序计算得出每块地应纳税额并告知纳税人。各类地产价格由独立的评估师评定，对自己的评估报告承担法律责任。同时成立“房地产公共评估委员会”等民间组织，负责制定当地土地的“指导价”，为不同地段、不同类型的住房制定详细且具有法律效力的“基础价格”。所有房地产交易有义务参照此类指导价执行，并允许在合理的范围内浮动

纳税人每年可分四次缴纳，对于逾期超过一个月的纳税人，地方政府有权收取罚金。

在税收豁免上，

1）公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。

2）对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。

3）采取减免税和其他奖励方式以降低所得，鼓励私人建房：一是建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%，二是申请建房的贷款可从应纳税收入中扣除，三是免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。

德国房地产税征收制度的启示意义

一是德国轻持有环节，把房地产税放在交易环节，根据盈利和年限征税，鼓励居民购房并长期持有，抑制房价过快上涨和投机。

二是鼓励居民自建房，对其进行税收优惠和财政补贴。

三是在征税对象上，可以借鉴德国经验对二套及以上的住房征收房产税，对第一套住房实行免税，保障基本生活需求，降低低收入人群负担。

四是税率方面，适当参考德国做法，允许地方政府根据当地的经济发展水平及公共服务状况等情况在一定幅度内决定税率。