清研智库：三级政府税权相互独立的日本房地产税制度

在众多亚洲国家中，日本房地产税制发展较早，从1950年开始征收房产税，其制度体系几经变迁，目前已形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。

日本是土地私有制国家，房产买到手后就要世世代代缴纳税了。日本经历过两次重大的房地产税收制度改革。二战后，日本政府为了增加财政收入，开始征收房地产税，主要包括固定资产税、城市规划税和营业场所税，确立了日本现代房地产税制的基本架构。80年代末日本的房地产泡沫严重。1991年，日本针对土地保有环节征收“地价税”，要求土地持有人须向国库缴纳土地保有税，此后，日本房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。1998年亚洲金融危机时，日本为了刺激宏观经济，停止了对“地价税”的课征。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

日本实行三级政府税权相互独立的房地产税制度，第一级是中央政府，第二级是都、道、府、县，第三级是市、町、村。日本的房地产税收基本由道府县和市町村地方政府征管，属于地方税。地方拥有自治立法权，中央政府负责制定房地产税基本法，但只对房地产税法的大纲和原则进行规定，税目、课税客体、课税标准等由地方政府决定，并自行制定实施条例。日本从1950年开始征收房地产税后，其在地方税总收入的占比一直保持在40%以上，是基层政府财政收入最重要的来源。

日本房地产税种齐全、税制结构相对完整。日本的不动产保有类课税主要包括固定资产税和城市规划税，均为地方税(市町村税)，以市场价值为课税依据，对土地、建筑物进行课征。房地产的计税价值评估每三年一次，在其后两年中，如无重大改变，一般不重新估价。日本的房地产计税价值评估工作主要由不动产鉴定协会和土地鉴定委员会共同负责，评估的主要依据是《不动产鉴定评估法》。日本固定资产税是缴费基准的的1.4%，上限为2.1%，都市计划税是缴费基准的0.3%，公寓还需要再缴纳管理费和修缮金。

日本房地产税原则上每年分四次缴纳，具体的期限由各地自行决定。纳税通知书在第一期的纳税月（6月）寄到，纳税通知书上同时记载都是计划税和固定资产税的税额。纳税人可以采用到税务部门窗口、银行和邮局窗口缴纳，还可以银行转账、便利店缴纳、银行atm、信用卡支付、手机支付等。

为兼顾社会公平，日本针对固定资产税和都市规划税也有相应的减免政策：

——政府、学校、皇室、墓地等有特殊用途的房地产免征固定资产税；

——计税价值低于30万日元的土地和计税价值低于20万日元的房屋，均免征固定资产税。

——日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1—3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；

——如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；

——65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。

——对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免；

——不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。

日本在房产税的设置方面也存在不少缺陷。房产税的课税名目繁多、计算复杂，实际操作起来非常麻烦。随着经济形势的变化经常进行调整，加之不少属于地方税的税种存在地区差异，不仅普通纳税人搞不清楚，就是税收部门的工作人员有时也会弄错。因此，日本各地征税出错事件时有发生，甚至出现纠纷和官司。